Українські земельні перспективи

31.05.2017

В усі часи земля була тим, чого люди понад усе прагнули, за що вбивали й за що самі були ладні вмерти. Тож у більшості країн цивілізованого світу була встановлена аксіома, що земля є товаром і право власності на землю є непорушним. В Україні такі цивілізаційні норми не діють. Ми лише наблизилися до реального запровадження ринку землі. Що ж далі?
 
Звісно ж, ніде в світі перерозподіл земельних ресурсів не відбувався гладко. Та й нині у жодній країні фактично немає повністю вільного й нерегламентованого ринку землі. А найбільше зарегульований він саме в країнах ЄС (до того ж рівень регулювання ринку землі сільгосппризначення в багатьох із них суттєво різниться). Зважаючи на це, Україні варто було б ретельно вивчити плюси й мінуси напрацьованого сусідами досвіду, враховуючи історію й стартові відмінності кожної з країн.
 
Для аналізу моделей земельного ринку можна провести чимало паралелей між Україною й іншими європейськими країнами. Втім, є одна особливість, що суттєво вирізнятиме нашу країну: вона впроваджуватиме ринок землі на тлі вже сформованого високорозвинутого аграрного сектора і за відсутності реального права власності на землю. Ці обставини роблять Україну дуже уразливою до можливих помилок, які в середньостроковій перспективі можуть призвести до скорочення виробництва та втрати позицій на зовнішніх аграрних ринках. Єдине, що, на мою думку, могло б запобігти таким проблемам, — це запровадження (паралельно із запуском ринку землі) так званого орендного кодексу, де було б чітко виписано права й обов’язки обох сторін, орендодавця й орендаря. Бо саме жорсткий і принциповий захист останнього й стане запорукою збереження нашого аграрного виробництва на належному рівні. Однак про це трохи згодом. Передусім пропоную детальніше проаналізувати роботу земельного ринку в європейських країнах.
 
Польща, Румунія та Франція мають досить велику площу сільськогосподарських угідь, і це робить їх подібними до України. Втім, Польща традиційно вважається найближчою за менталітетом до України, у Франції найжорсткіше у ЄС регулюється земельний ринок, а в Румунії, навпаки, він найменше зарегульований, як порівняти з рештою країн Нової Європи.
 
Польща: земля – для польських фермерів
 
Вступаючи 2004 року в ЄС, поляки, як і українці, боялися, що їхні землі скуплять іноземці, зокрема багаті німці. А тому домовилися з ЄС про запровадження для нерезидентів 12-річного мораторію. Отже, до 2016 року ринок землі в Польщі діяв таким чином, що іноземні громадяни та фірми, включно з європейськими, напряму не могли купити землю сільгосппризначення. Хоча існували легальні шляхи обходу такої заборони. Скажімо, іноземці могли придбати землю, отримавши дозвіл Міністерства внутрішніх справ (хоча такий дозвіл отримати було досить непросто), або через місцевих партнерів чи створивши польську компанію. Врешті, за 12 років у Польщі сформувалися і холдинги, і доволі успішні місцеві ферми.
 
Коли ж у листопаді 2015-го на парламентських виборах у Польщі перемогла консервативна партія «Право і справедливість» (ПіС), питання захисту землі сільгосппризначення різко стало на порядку денному. Замість того, щоб виконати свої зобов’язання, взяті під час вступу у ЄС, і скасувати мораторій на обмеження придбання сільгоспземлі іноземцями, новий польський уряд ухвалює ще жорсткіші й дискримінаційніші закони (до слова, правила ЄС повністю забороняють будь-яку дискримінацію за національною ознакою). Найвиразніше суть нового закону, що набрав чинності 30 квітня 2016 року, передають висловлювання міністра сільського господарства Польщі Кшиштофа Джурджіелі: «Земля є національним багатством, і вона має бути у власності сімейних господарств, в обробітку у поляків і польських ферм».
 
Іншими словами, новий закон припиняє строком на 5 років продаж державної землі аграрного призначення Урядовим земельним агентством (АРА), а також обмежує продаж приватної землі. Тепер купувати землю можуть лише кваліфіковані фермери. Також закон вимагає, аби вони мешкали у цій місцевості щонайменше п’ять років, а протягом наступних десяти зобов’язалися особисто працювати на землі, яку купують. До того ж запроваджується жорстке обмеження розміру ферми — до 300 га. Також урядове агентство може втрутитися під час продажу землі приватним власником і придбати цю землю за своєю ціною. Куплена в АРА земля після 5 років мораторію не може бути проданою протягом наступних 15-ти з моменту придбання. З новими обмеженнями, які були запроваджені замість лібералізації ринку, не будуть пов’язані лише державні та релігійні інституції.
 
Таким чином, попри утворення певної кількості успішних аграрних компаній і заможних фермерських господарств протягом 12 років переважна більшість польських ферм залишилася малими та бідними (в середньому — до 10,5 га). Наявність потужної пропагандистської групи дрібних фермерів стала врешті основною причиною нових обмежень на польському земельному ринку.
 
На момент вступу Польщі у ЄС вартість 1 га сільгоспземлі становила близько 6634 злотих, або 1464 євро в перерахунку за тодішнім обмінним курсом. За підсумками 2015-го середня вартість державної землі, що була продана, сягала 7000 євро за гектар, а найдорожча земля на приватному ринку була продана за ціною у 9300 євро за гектар. Ціна на землю в Польщі, як і в решті країн, суттєво різниться від регіону та якісних показників ґрунтів. Нижній ціновий діапазон, за даними 2015-го, коли ще діяв ринок без додаткових обмежень, становив 3500 євро за гектар.
 

 
 
Румунія: відкритий ринок із високою фрагментацією земель
 
На відміну від інших сусідів по комуністичному табору Румунія пішла шляхом залучення інвестицій в аграрний сектор економіки. Звісно, на початках також були певні перестороги. Скажімо, повністю лібералізували земельний ринок для громадян ЄС лише у 2014 році — на той час більшість скептиків схилялася до думки, що землю миттєво приберуть до рук багаті західноєвропейці, а румуни залишаться без нічого. Проте, як показала практика, нічого такого не сталося, і ця лібералізація не призвела до суттєвої зміни співвідношення між румунськими й іноземними власниками. До слова, переважне право на купівлю землі мають співвласники, орендарі, сусіди або особи, що ведуть сільськогосподарську діяльність у тій місцевості, де землю виставлено на продаж. За статистикою, в Румунії близько 90% потенційних покупців прагнуть придбати землю, щоб надалі використовувати її для сільськогосподарської діяльності, оскільки аграрний сектор економіки останніми роками йде вгору. Він експортоорієнтований, оскільки на румунську сільгосппродукцію є належний попит на світових ринках.
 
Основна проблема, що найбільше стримує розвиток румунського земельного ринку, — це висока фрагментація сільгоспземель (Румунія — серед країн ЄС, де цей показник найвищий), що суттєво знижує ефективність їх використання. Із 2015 року Міністерство сільського господарства та розвитку сільських районів Румунії намагається стимулювати злиття земельних ділянок, надаючи субсидії фермерам залежно від розміру їхніх угідь, але поки що це не принесло бажаних результатів.
 
Що ж до вартості землі сільгосппризначення, то з 2007-го по 2016-й вона зросла в Румунії понад утричі, а за останній рік — приблизно на 10%. Нині залежно від регіону консолідації земель, кадастрового статусу та якості ґрунтів за гектар дають від 2 до 7 тис. євро.
 
Франція: під патронатом держави та фермерських організацій
 
Нехай як дивно, але не лише бідні країни Східної Європи прагнули захистити власний земельний ринок. У 1960 році на початку формування спільного Європейського економічного простору Франція також перейнялася тим, як підготувати національний сільськогосподарський сектор для вступу в загальний ринок шести країн — засновниць Європейського Союзу.
 
На той час французькі сімейні ферми були дрібними та фрагментованими. Щоб вони могли конкурувати на міжнародних ринках, було ухвалено рішення про їх збереження та модернізацію (замість створення великих аграрних підприємств із залученням найманих працівників). Для цього розробили та чітко виписали нові засади аграрної політики, зокрема щодо регулювання ринку землі, правила оренди й орендної спадщини, введення «пенсійного ануїтету» для літніх фермерів тощо. Врешті державні установи та професійні сільськогосподарські організації встановили для кожного регіону країни оптимальні розміри ферм і мінімальну площу для права на отримання державної допомоги. Нині французька система регулювання ринку землі спирається на тісну співпрацю держави та фермерських організацій.
 
Ця система мало відома за межами країни. Вона представлена Асоціацією із землевпорядкування та сільських поселень (SAFER) і є одним із основних компонентів французької аграрної політики. SAFER керує рада директорів, до якої входять представники профспілок, органи місцевого самоврядування, представник сільськогосподарського банку (Креді Агріколь), представники центральної влади. Асоціація має право на придбання, продаж й обмін землі. Кожна операція із землею має бути затверджена в двох державних інституціях: Міністерстві сільського господарства та Міністерстві фінансів. Обидві установи мають право вето на всі рішення SAFER. Та якщо SAFER вважає задекларовану ціну продавця вищою за ринкову, то може використати своє переважне право купівлі землі, запропонувавши ціну, що вважає справедливою. Іншими словами, SAFER пропонує продавцеві свою ціну, яка є нижчою від початкової, і продавець або має пристати на цю пропозицію, або відмовитися від продажу взагалі. Будь-яка земля, придбана SAFER, стає доступною для зацікавлених покупців, які мають подати заявку на неї. Заявки розглядає комітет й остаточно затверджує рада директорів — за умови схвалення представниками уряду. Водночас є вимога, що SAFER мусить протягом 5 років продати придбані активи.
 
Попри всі застереження з початку створення ЄС середній розмір ферм у Франції виріс утричі, водночас чинний механізм регулювання аграрного ринку дозволив уникнути великої концентрації земель.
 
Кодекс орендаря є в більшості країн Європи
 
Успіхи французької аграрної політики пов’язані з одночасним запровадженням безпечного права землекористування сільськогосподарськими виробниками. Власне, гарантування прав фермерів, що не є землевласниками, — це фундаментальне питання для мільйонів сільгоспвиробників. Тож сьогодні відповідне законодавство діє в більшості європейських країн (першою в континентальній Європі такий статут сільськогосподарського орендаря 1786 року прийня ла Данія). Є, до речі, навіть випадки, коли члени однієї родини орендують землю один в одного й прагнуть вибудовувати відносини цивілізовано.
 
Як на мене, саме французький варіант захисту орендаря є найприйнятнішим для українських реалій, виходячи з намагань влади максимально обмежити безпосередньо сам ринок землі. Зокрема, мінімальний строк оренди землі у Франції становить 9 років, а фермер зазвичай орендує землю на 18 або 25 років. Важливим є і те, що договір оренди землі передається в спадок і власник землі не має права розірвати укладену раніше угоду. Винятком може бути хіба той випадок, коли сам спадкоємець виступає проти. Якщо орендар поліпшив актив своєю працею або внаслідок інвестицій, то орендодавець повинен надати йому відповідну компенсацію. У разі продажу землі її власником, орендар має переважне право на придбання.
 
Рівень доходів від оренди землі контролює держава, встановлюючи їх максимальну та мінімальну межі. Також — і це, як на мене, вкрай важливо — орендна плата здійснюється в натуральному вираженні, як кількість продукції на гектар. Тобто фактично орендна плата індексується відповідно до цін на сільськогосподарську продукцію. На превеликий жаль, права орендаря в Україні нині практично не захищені, так само, як і орендодавця. Тому запуск ринку землі із запланованими жорсткими обмеженнями може суттєво погіршити поточну ситуацію й призвести до викривлення відносин між майбутніми власниками землі та тими, хто прагне на ній працювати.
 
У європейських країнах незалежно від типу регулювання земельного ринку склалася така тенденція: якщо землі в обробітку у фермера/підприємства багато, то вона є орендованою, якщо ж мало, то це переважно сімейні ферми. То чому б і нашим законодавцям і законотворцям не скористатися ефективним європейським досвідом? Саме відсутність правового захисту тих, хто є основним виробником аграрної продукції, може найближчим часом стати найбільшою проблемою для країни. Тож, як на мене, не варто боятися ринку землі — варто боятися правового нігілізму в земельних правовідносинах.
 
 

Марія Колесник, керівник аналітичного відділу Консалтингової Агенції ААА

Опубліковано: газета  АгроМаркет, квітень 2017

Связанные материалы

Последние новости

Индексы цен

Нафта - світ
Нефть Brent, --, Лондон
21.07.2011      USD/баррель -0.3%